맞벌이 부부인데, 우리도 내 집 마련할 수 있을까요? 하늘 높은 줄 모르고 치솟는 주택 가격을 보면 한숨부터 나오시나요? 주택담보대출 계산기를 아무리 두드려봐도 복잡한 대출 규제와 용어 때문에 머리가 지끈거리신다고요? DSR, LTV, DTI… 마치 암호 같은 용어들 앞에서 작아지는 자신을 발견했다면, 바로 이 글이 여러분을 위한 맞춤형 솔루션입니다. 사실 이 모든 고민, 딱 3가지 전략만 제대로 알면 생각보다 쉽게 해결할 수 있습니다.
맞벌이 부부, 주택담보대출 성공 전략 3줄 요약
- 총부채원리금상환비율(DSR) 규제, 부부 소득 합산과 공동명의를 활용해 우리에게 유리하게 만드세요.
- 현재와 미래의 자금 흐름을 예측해 최적의 상환 방식과 금리 유형을 조합해야 불필요한 이자 부담을 줄일 수 있습니다.
- 디딤돌 대출, 보금자리론 등 정부 지원 상품의 자격 요건을 꼼꼼히 확인하고 100% 활용하는 것이 이자 절감의 핵심입니다.
전략 1 DSR의 벽 넘기! 맞벌이 부부 대출 한도 극대화 비법
내 집 마련의 첫 번째 관문은 바로 ‘대출 한도’를 최대한 확보하는 것입니다. 특히 총부채원리금상환비율(DSR)은 연 소득 대비 전체 대출 원리금 상환액을 따지기 때문에 소득이 많아도 안심할 수 없는 강력한 대출 규제입니다. 하지만 맞벌이 부부에게는 이 DSR의 벽을 넘을 수 있는 유리한 카드가 있습니다.
부부 소득 합산으로 DSR 뚫기
DSR은 개인 단위로 적용되는 것이 원칙이지만, 주택담보대출에 한해 예외적으로 부부 소득 합산이 가능합니다. 두 사람의 소득을 합산하면 DSR 산정의 기준이 되는 연 소득이 크게 늘어나기 때문에, 당연히 대출 한도도 상향되는 효과를 볼 수 있습니다. 예를 들어, 각자 소득으로 DSR을 계산했을 때 한도가 부족했더라도, 부부의 소득을 합산하면 규제를 충족하며 원하는 대출 한도를 확보할 가능성이 커집니다. 다만, 소득을 합산할 경우 배우자의 부채 또한 함께 계산되므로 유불리를 반드시 따져봐야 합니다. 주택담보대출 계산기를 통해 소득 합산 전후의 대출 한도를 미리 시뮬레이션해보는 것이 중요합니다.
공동명의, 세금과 대출 두 마리 토끼 잡기
부동산 공동명의는 단순히 소유권을 나누는 것 이상의 의미를 가집니다. 대출 심사 시 부부 두 사람의 신용과 소득을 모두 활용할 수 있어 단독명의보다 유리한 조건을 기대할 수 있습니다. 또한, 종합부동산세나 양도소득세 같은 세금 부담을 줄이는 효과도 있습니다. 종합부동산세는 개인별로 과세되므로, 공동명의를 통해 과세표준 구간을 낮출 수 있기 때문입니다. 물론, 공동명의 시에는 대출 실행이나 주택 매도 시 배우자의 동의가 반드시 필요하며, 부부 중 한 명의 신용 점수가 낮을 경우 대출 금리가 불리해질 수 있다는 점도 고려해야 합니다.
| 구분 | 단독명의 | 공동명의 |
|---|---|---|
| DSR 산정 | 개인 소득 및 부채 기준 | 부부 합산 소득 및 부채 기준 (선택 가능) |
| 대출 한도 | 상대적으로 낮을 수 있음 | 소득 합산 시 한도 증대 가능 |
| 종합부동산세 | 개인 공제 한도 적용 | 인별 과세로 절세 효과 기대 |
| 의사결정 | 단독으로 신속하게 가능 | 매도, 추가 담보 설정 시 배우자 동의 필수 |
전략 2 이자 다이어트! 월상환액 줄이는 상환 방식 & 금리 조합
대출 한도를 최대로 확보했다면, 다음은 매달 납부해야 할 ‘월상환액’을 설계할 차례입니다. 어떤 상환 방식과 금리 유형을 선택하느냐에 따라 총 대출 이자가 수천만 원까지 차이 날 수 있습니다. 주택담보대출 계산기를 활용해 나에게 맞는 최적의 조합을 찾아야 합니다.
우리 부부에게 맞는 상환 방식은
주택담보대출 상환 방식은 크게 원리금균등분할상환과 원금균등분할상환으로 나뉩니다.
- 원리금균등분할상환: 대출 기간 내내 매달 동일한 금액(원금+이자)을 상환하는 방식입니다. 매월 고정적인 지출을 계획할 수 있어 소득이 일정한 직장인이나 맞벌이 부부에게 적합합니다. 초기 상환 부담이 상대적으로 적다는 장점이 있습니다.
- 원금균등분할상환: 대출 원금을 기간만큼 똑같이 나누어 갚고, 이자는 남은 원금에 대해서만 계산하는 방식입니다. 상환 초반에는 월상환액이 가장 많지만, 시간이 지날수록 점차 줄어듭니다. 총 납부 이자 금액이 원리금균등방식보다 적다는 것이 가장 큰 장점입니다.
초기 자금 부담이 적고 안정적인 재정 계획을 원한다면 원리금균등분할상환을, 초기 부담을 감수하더라도 총 이자 비용을 줄이고 싶다면 원금균등분할상환을 선택하는 것이 현명합니다. 미래 소득 증가가 예상되는 신혼부부라면 체증식 상환 방식도 고려해볼 수 있습니다.
고정금리 vs 변동금리, 현명한 선택은
금리 유형 선택은 앞으로의 금리 변동 시장을 어떻게 예측하느냐에 따라 달라집니다.
- 고정금리: 대출 만기까지 약정된 금리가 동일하게 유지되는 방식입니다. 주로 디딤돌 대출이나 보금자리론과 같은 정책금융 상품에서 찾아볼 수 있습니다. 금리 인상기에도 이자 부담이 늘어날 걱정이 없어 안정적인 상환 계획을 세울 수 있다는 장점이 있습니다.
- 변동금리: 일정 주기(보통 6개월~1년)마다 기준금리의 변동에 따라 대출 금리가 바뀌는 방식입니다. 금리 인하기에는 이자 부담을 줄일 수 있지만, 반대로 금리 인상기에는 부담이 커질 수 있는 위험이 따릅니다.
- 혼합금리: 처음 3년 또는 5년 등 일정 기간은 고정금리를 적용하고, 그 이후에는 변동금리로 전환되는 방식입니다. 고정금리의 안정성과 변동금리의 유연성을 절충한 형태로, 많은 시중 은행에서 주력 상품으로 취급하고 있습니다.
최근에는 고정금리가 변동금리보다 낮아지는 금리 역전 현상이 나타나기도 하므로, 단순히 어떤 유형이 더 좋다고 단정하기보다는 대출 시점의 금리 상황과 스트레스 DSR 규제에 따른 한도 차이까지 꼼꼼히 비교해야 합니다.
전략 3 아는 만큼 아낀다! 정부 지원 대출 100% 활용하기
시중 은행의 주택담보대출 상품보다 훨씬 낮은 금리로 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있도록 돕는 다양한 정부 지원 대출 상품이 있습니다. 특히 소득 요건이 있는 맞벌이 신혼부부나 생애최초 주택구입자라면 반드시 확인해야 할 필수 코스입니다.
신혼부부, 생애최초라면 무조건 확인!
정부의 주택도시기금을 통해 지원되는 대표적인 주택구입자금 대출 상품은 다음과 같습니다.
- 내집마련 디딤돌 대출: 무주택 세대주를 위한 대표적인 정책 상품으로, 부부 합산 연소득, 주택 가격, 순자산 기준 등 일정한 자격 요건을 충족해야 합니다. 특히 신혼부부나 생애최초 주택구입자에게는 우대금리가 적용되어 더욱 유리합니다.
- 신혼부부전용 주택구입자금대출: 혼인 기간 7년 이내 또는 3개월 내 결혼 예정인 신혼부부를 대상으로 하며, 디딤돌 대출보다 완화된 소득 요건을 적용받을 수 있습니다.
- 보금자리론: 한국주택금융공사에서 취급하는 상품으로, 디딤돌 대출보다는 소득이나 주택 가격 조건이 덜 까다로워 보다 폭넓은 계층이 이용할 수 있습니다.
이러한 정책성 대출 상품들은 대부분 DSR 규제를 적용받지 않는다는 큰 장점이 있어, 시중 은행에서 한도가 부족하게 나온 경우에도 대안이 될 수 있습니다.
은행별 금리 비교는 필수
정책 상품 대상이 아니거나 추가 자금이 필요한 경우, 시중 은행이나 인터넷 은행의 주택담보대출 상품을 알아봐야 합니다. 이때 중요한 것은 발품, 아니 ‘손품’입니다. 은행마다 가산금리와 우대금리 조건이 모두 다르기 때문에, 여러 금융기관의 금리를 비교하는 것은 기본 중의 기본입니다. 온라인 주택담보대출 계산기나 금리 비교 플랫폼을 활용하면 각 은행의 예상 월상환액과 총 이자를 한눈에 비교하고 가장 유리한 조건의 대출 상품을 쉽게 찾을 수 있습니다.
